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Stuttgart (10.07.2014) Folgen der Mietpreisbremse

In vielen Regionen rollt auf Immobilien-Eigner eine Wertvernichtungs-Welle zu

von FOCUS-Online-Experte Reiner Braun:

Deutschland ist in Bewegung: Während in manchen Regionen die Bevölkerung wächst und der Immobilienmarkt boomt, herrscht in anderen Leerstand. Die kommende Mietpreisbremse verschärft die Spannungen.

Knappheit und steigende Mieten in den Städten sind die Kehrseite von Schrumpfung und zunehmendem Leerstand in der Fläche. Was aktuell passiert ist volkswirtschaftliche Verschwendung und politischer Wahnsinn!
Die Regionen driften auseinander

Deutschlands Bevölkerung sortiert sich derzeit neu: Die Wanderungsketten beginnen im Schrumpfungsumland und führen zunächst in die Zentren der Schrumpfungsstädte (Bielefeld, Gera). Von dort geht es weiter in die Zentren der Wachstumsstädte (Stuttgart, Leipzig) und schließlich enden die Ketten in deren Umland.

Parallel steigt die Zahl der urbanen Aus- und Einpendler. Seit 2010 kommt auch noch eine neue Zuwanderung aus dem Ausland oben drauf. Langfristig wird die Bevölkerung jedoch schrumpfen und damit zeitverzögert die Wohnungsnachfrage.

Im Ergebnis steigt der Leerstand aus drei Gründen:

- Er steigt aktuell wegen Neubau trotz Leerstand in den Schrumpfungsregionen.

- Mittelfristig wächst der Leerstand durch Neubau in den Wachstumsstädten infolge des Leerzugs der Schrumpfungsregionen.

- Langfristig erhöht sich der Leerstand wegen der demographisch schrumpfenden Haushaltszahlen.

Jeder Neubau muss daher auf seine Zukunftsfestigkeit geprüft und jeder Zuzugsanreiz in die Knappheitsstädte vermieden werden.
Alle wollen nach München, Hamburg und Berlin

Die „Neuordnung“ der Bevölkerungsverteilung in Deutschland wird noch plastischer, wenn man die regionalen Wanderungssalden einzelner Großstädte analysiert (vgl. Abbildung). So verliert das wachsende Berlin nach wie vor Einwohner durch Suburbanisierung an fast alle Umlandkreise (rote Flächen; Ausnahme: Stadt Potsdam und Landkreis Oder-Spree). Die Wanderungsgewinne von Berlin stammen dagegen aus nahezu allen Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands – selbst Hamburg und München verlieren zugunsten der Hauptstadt (grüne Flächen).

Ganz anders sieht das Bild für eine Schrumpfungsstadt aus. Das Beispiel Gera zeigt, dass die Stadt von allen Umlandkreisen Einwohner hinzugewinnt. Dagegen verliert sie an die Mehrheit aller deutschen Landkreise Einwohner - insbesondere an die „üblichen Verdächtigen“ München, Hamburg und Berlin, aber auch an andere Wachstumsstädte in der näheren Umgebung (v.a. Leipzig. Dresden, Jena und Erfurt).
Drohende Mietpreisbremse verschärft die Spannungen

Preise regulieren auf Märkten den Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage. Niedrige oder sinkende Mieten in Schrumpfungsstädten rufen den Menschen im Umland zu: kommt her, wir haben Platz und bieten eine bessere Nahversorgung als im Umland. Hohe oder steigende Mieten in den Wachstumsstädten signalisieren dagegen: Bleibt besser weg oder geht ins Umland, unser Boot ist schon voll.

Eine „künstliche“ Absenkung der Mieten durch Mietpreisbremsen verstärkt daher als ungewollte Nebenwirkung die Konzentration der deutschen Bevölkerung auf die attraktiven Wachstumsstädte und fördert damit den zunehmenden Leerstand in den Schrumpfungsregionen. Ihr politischer Preis sind dann die Kosten künftiger Abrissprogramme und der Wertverlust unzähliger Immobilien und funktionsfähiger Infrastruktur.
Besser: Modifizierte Entfernungspauschale

Eine höhere Entfernungspauschale für Menschen mit Wohnsitz in Schrumpfungsregionen könnte dagegen segensreich wirken. Definiert man Schrumpfungsregionen als alle Gebiete, in denen die Mietpreisbremse keine Geltung haben wird, ergäbe sich sogar eine doppelte Dividende: Der Drang in die Stadt wird dort entschärft, wo er am größten ist, und gleichzeitig wird eine übermäßige Ausweisung von Mietbremsregionen verhindert. Außerdem würde der aktuelle Anstieg der Auspendler aus den Wachstumsstädten gebremst. Denn die steigt infolge der Wertschätzung urbanen Lebens seitens der Besserverdiener, die sich diesen Luxus noch leisten können, aktuell sogar schneller an als die der Einpendler.

Quelle: http://www.vermieterschutzkartei.de/pressrelease/new?category=visible