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(Stuttgart, 28.04.2020) Von Anzeige bis Notar – so funktioniert der kontaktlose Immobilienkauf

Für den Wohnungsmarkt in Deutschland hat die Corona-Krise möglicherweise eine gute Seite. Das Social Distancing könnte einen Innovationsschub bringen, der Kauf und Verkauf, Mieten und Vermieten von Wohnungen einfacher macht, vor allem digitaler.

Wer beim Marktführer Immobilienscout24 zurzeit auf die Suche geht, findet seit gut zwei Wochen immer mehr Anzeigen mit dem Hinweis „Video-Livestream möglich“. Makler organisieren dabei auf Anfrage einen Termin zum Videochat und gehen dann mit dem Handy durch die Wohnung, beantworten Fragen und lassen sich von den Interessenten durch die Räume leiten.

Neu ist das zwar nicht, doch bisher eher die Ausnahme. In Corona-Zeiten wird die Online-Besichtigung dagegen zur Regel. Der viele Jahre anhaltende Preisboom war für die meisten Akteure eine bequeme Sache: Mit den immer höheren Preisen stiegen auch Provisionen und Gebühren automatisch mit. Einsicht in die Notwendigkeit einer Veränderung gab es nur selten, weder bei Verkäufern, noch bei Maklern und schon gar nicht bei Notaren.

Jetzt herrscht Kontaktverbot, und jede Wohnungsbesichtigung, jeder Notartermin wird zur Gratwanderung: Wie kann man den von der Bundesregierung geforderten Abstand von mindestens 1,50 Metern einhalten, wenn es durch enge Flure und Treppenhäuser geht oder zur Vertragsbesprechung an einem normalen Bürotisch? Das Gesetz erlaubt zwar weiterhin Eins-zu-eins-Besichtigungstermine und auch den Besuch beim Notar. Doch die Interessenten sind trotzdem zurückhaltend. Laut Schätzungen von Marktexperten, die sich meist auf Suchanfragen im Internet beziehen, gingen die Immobilientransaktionen mindestens um 30 bis 50 Prozent zurück.

Manche Immobilienmakler experimentieren schon länger mit aufwendigeren Exposés, in denen sie Eigentumswohnungen und Häuser mit 360-Grad-Kameras durchwandern und so eine vorgefertigte virtuelle Besichtigung ermöglichen. Der Kaufinteressent klickt sich dabei durch die verschiedenen Räume. Doch so etwas ist bislang die absolute Ausnahme.

Die meisten Vermittler machen weiterhin acht bis zehn Fotos und stellen diese in die Anzeigenportale. In nachfragestarken Märkten streichen sie entweder vom Käufer oder von Käufer und Verkäufer zusammen bis zu 7,14 Prozent Provision ein – da ist der Druck zur Veränderung gering.

Inzwischen sieht das anders aus. Um das Geschäft ein wenig anzukurbeln, bieten die Plattformen Immobilienscout24 und Immowelt, der Nummer zwei am Markt (gehört wie WELT zum Axel-Springer-Konzern), zurzeit Sonderkonditionen.

Privatkunden, also Nichtmakler, können jetzt für einen gewissen Zeitraum Anzeigen kostenlos aufgeben. Immobilienmakler selbst dagegen scheinen keinen Anlass für Preisnachlässe zu sehen. Bei den von den Vermittlern geschalteten Anzeigen werden weiterhin die seit Jahrzehnten üblichen Courtagesätze aufgerufen.
Portale setzen auf technische Lösungen
Fortschritte gibt es jedoch bei der Technik. Bald könnte der vollständig kontaktlose Immobilienkauf möglich sein. Immobilienscout24 bietet eine Kurzanleitung fürs Besichtigungsstreaming und stellt kurz die möglichen Smartphone-Apps vor: Mit Skype wählt man eine Plattform, die bereits weitverbreitet ist und auf allen Geräten funktioniert. Hier sind Livekonferenzen mit bis zu 50 Personen möglich.

Auch ICQ ist eine plattformübergreifende App, erlaubt jedoch nur vier Teilnehmer. Mit dem Facebook Messenger können auch 50 Personen teilnehmen, Google Hangouts erlaubt sogar 100 Besucher.

Die Bedienung ist einfach, allerdings muss man zuvor auf eigene Faust einen Termin organisieren. Hier bietet Immowelt einen kleinen Mehrwert. Wer dort eine Anzeige schaltet, erhält die Möglichkeit, direkt über die Plattform einen Termin bekannt zu geben, an dem sich Interessenten einwählen können. Aktuell ist das noch gewerblichen Vermittlern vorbehalten, bald, so ein Sprecher, sollen aber auch Privatverkäufer die Möglichkeit zur Terminorganisation haben.

Theoretisch könnte man sich also im virtuellen Raum des Handels einig werden. Es folgt die Frage der Finanzierung. Auch hier herrscht bislang Anwesenheitspflicht – nämlich für den Wertgutachter, der von der finanzierenden Bank oder Sparkasse beauftragt wird.

Deshalb hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) es jetzt vorübergehend erlaubt, Verstöße gegen die Beleihungswertermittlungsverordnung nicht zu beanstanden. Allerdings müssten Verkäufer und Käufer einen Wertabschlag von 20 Prozent hinnehmen, wenn der Gutachter nicht vor Ort sein kann, sondern nur anhand von Unterlagen den Wert ermittelt. Ein solcher Abschlag kann durchaus einen höheren Zins bei der Finanzierung nach sich ziehen.

Doch die BaFin erlaubt jetzt auch eine Livevideo-Besichtigung, bei der der Verkäufer den Gutachter per Smartphone-Video durch die Immobilie führt. Der Wertabschlag kann damit verhindert werden. Als Erstes bietet das Erfurter Proptech-Unternehmen On-geo systematische Livevideo-Besichtigungen für Gutachter an. Das 2002 gegründete Unternehmen stellt eine Bewertungssoftware, die inzwischen nach eigenen Angaben von 85 Prozent aller Banken und Sparkassen genutzt wird, zur Verfügung. Mit der Video-Besichtigung könne man nicht nur die Krisenzeit überstehen, sagt Ron Heß, Vertriebschef von On-geo: „Zudem können wir gemeinsam wertvolle Erfahrungen für die zunehmende Digitalisierung und Effizienzsteigerung der Immobilienbewertung sammeln.“

Es folgt der Gang zum Notar. Manche Notarkammern, wie etwa jene von Berlin, haben zwar vorübergehend die Anwesenheitspflicht beider Vertragsparteien außer Kraft gesetzt. Doch sie müssen Vertreter schicken. Deshalb haben Immowelt und der Branchenverband IVD jetzt eine Online-Petition gestartet, in der sie digitale Notarverträge fordern.

„Die Corona-Krise und die soziale Distanzierung sind derzeit ein großes Hindernis beim Immobilienverkauf“, so die Begründung. „Käufer und Verkäufer vermeiden gleichermaßen jeden unnötigen Kontakt zu anderen Menschen. Dazu zählt auch der Termin zur notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags.“ Jetzt solle der Gesetzgeber das ändern.

„Digitale Notartermine müssen der nächste Schritt sein. Damit wollen wir erreichen, dass die Immobilienbranche diese Zeit bestmöglich übersteht und gut gerüstet in die Zukunft geht“, so Immowelt-Vorstand Cai-Nicolas Ziegler. Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD, ergänzt: „Nicht erst seit der Corona-bedingten und der epidemiologisch gebotenen persönlichen Distanzierung zeigt sich, dass die notarielle Beglaubigung beim Vollzug eines Immobilienverkaufs einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweist.“beim Notar bleibt bestehen.

Auch die Aufklärungs- und Warnfunktion des Notars sei durch eine differenzierte Gestaltung der digitalen Beurkundung möglich. „Mittels Videotelefonie, RFID-gestützter Ausweisdokumente und hoch sicherer Verschlüsselungstechnologien könnte der Notarvertrag bereits jetzt rechtssicher und digital abgewickelt werden“, schlagen die Initiatoren vor.

Käufer sollten sich jedoch keine falschen Hoffnungen machen: Billiger wird der Immobilienkauf durch die Digitalisierung nicht. Denn sowohl Makler halten an ihren Courtage-Sätzen fest, wie ein Blick in die Anzeigen zeigt. Und auch Notare werden sich gegen niedrigere Honorare oder gar Pauschalen, wie sie in den Niederlanden üblich sind, heftig wehren.

Quelle: Von Michael Fabricius
Leitender Redakteur Immobilien / WELT.DE